숙박업 재테크

숙박업 매물 임장 꿀팁 🏨 직접 발품 팔며 터득한 실전 노하우

숙박킹 2025. 3. 12. 11:37

숙박업을 창업하거나 투자하려면 임장(현장 답사)이 필수다. 하지만 무작정 돌아다니기만 해서는 시간 낭비가 될 뿐이다. 직접 여러 매물을 임장 하면서 터득한 숙박업 매물 선정 기준과 체크리스트를 공유한다.

🏡 임장 전 반드시 고려해야 할 사항

임장을 가기 전 명확한 기준을 세워야 한다. 그래야 시간과 비용을 절약할 수 있다.

✅ 1. 가용 자산 💰

숙박업 매물을 인수할 때는 단순한 임대료뿐만 아니라 여러 가지 비용이 발생한다.

  • 권리금: 기존 운영자가 요구하는 비용 (시설권리금 + 바닥권리금)
  • 임대차 계약 시 지출:
    • 부동산 중개 수수료
    • 보증금 + 첫 달 임대료
  • 추후 시설 업그레이드 비용: 리모델링, 설비 교체 등

✅ 2. 지역 선정 🏙

숙박업은 입지가 매출을 결정한다.

  • 서울 및 수도권: 대중교통 접근성이 중요하다.
  • 관광지 인근: 유동 인구가 많고, 계절 성수기를 활용할 수 있다.
  • 업무지구 근처: 출장객과 장기 숙박 수요가 높은 지역을 노려볼 만하다.

✅ 3. 보증금 💵

  • 최적 범위: 5,000만 원 이하 (최대 1억 원 이내)
  • 보증금이 높을수록 임대료 부담이 적을 수도 있으나, 초기 투자 비용이 증가한다.

✅ 4. 임대료 💸

객실 수에 따라 적정 임대료를 계산해야 한다.

객실 수 적정 임대료
10~15개 200만 원 이하
20~30개 300~500만 원
30개 이상 500~700만 원

✅ 5. 권리금 🏢

숙박업 매물의 권리금은 시설권리금과 바닥권리금으로 나뉜다.

  • 시설권리금: 시설 업그레이드 필요 여부에 따라 달라짐
  • 바닥권리금: 현재 숙박업소의 공실률과 매출 상황을 고려하여 산정

📌 Tip: 초보자는 권리금 산정이 어렵기 때문에 해당 지역 숙박업소들의 평균 권리금 시세를 반드시 확인해야 한다.

✅ 6. 통 건물 vs. 일부 층 임대 🏢

  • 통 건물: 운영이 자유롭고, 리모델링이 용이하다.
  • 빌딩 일부 층: 내창 객실이 많아 환기가 어렵고 객실 컨디션이 떨어질 수 있다. (비추천)

👀 임장 시 반드시 체크해야 할 7가지

직접 매물을 방문했을 때 눈으로 확인해야 할 주요 체크리스트를 정리했다.

1️⃣ 시설 수리 내역 🛠

  • 최근 리모델링 여부 확인
  • 전기 배선, 수도 배관 점검

2️⃣ 창문 크기 및 상태 🌞

  • 내창 비율 확인 (환기와 채광이 중요한 요소)
  • 샷시 및 방음 상태 체크

3️⃣ 객실 화장실 상태 🚻

  • 노후 정도: 오래된 배관은 누수 및 악취 문제 발생 가능
  • 청소 상태: 위생이 좋지 않으면 고객 불만이 많아질 수 있음

4️⃣ 일일 및 월 숙박료 & 공실률 🏨

  • 현재 운영자의 객실 요금 확인
  • 공실률이 높다면 그 이유가 무엇인지 파악

5️⃣ 운영비 & 지출 내역 💰

숙박업 운영 시 고정 지출이 많다.

  • 공과금 (전기, 수도, 가스)
  • 렌탈비 (정수기, 가전)
  • 외주 비용 (청소, 세탁 서비스)

6️⃣ 부대시설 및 편의시설 🏊‍♂️

  • 주차 공간: 유무 확인 (도심에서는 주차장이 중요하다)
  • 기본 편의시설: TV, 에어컨, 냉장고 등 노후 상태 체크

7️⃣ 눈으로 보이지 않는 문제 🔎

  • 누수 여부: 천장 및 벽면에 물 자국이 있는지 확인
  • 소방 시설: 화재경보기, 소화기, 비상구 상태 점검

📌 Tip: 벽을 두드려보면 내부에 습기가 찼는지 확인할 수 있다.

🏗 임장 후 추가로 확인할 사항

1️⃣ 주변 숙박업소 시세 조사 💰

임장 후에는 인근 숙박업소의 객실 요금 및 수요를 직접 조사해야 한다.

  • 직접 방문하여 장기 숙박 요금 확인
  • 주변 모텔, 여관 방문 (손님인 척 들어가 객실 상태 체크)
  • 공실률 비교 (경쟁업소 대비 공실이 많다면 문제가 있는 매물일 가능성)

2️⃣ 지역 개발 호재 파악 🏗

숙박업소는 지역 개발에 따라 가치가 변동될 수 있다.

  • 인근 재개발, 대형 상권 형성 여부 확인
  • 부동산 중개업소 방문해 월세 시세 및 개발 정보 수집

⚠️ 주의사항

  • 건물이 개발될 경우 임차인은 권리금을 돌려받지 못할 수도 있음
  • 반대로, 일부 경우에는 임차인도 보상금을 받을 가능성이 있음

📌 Tip: 개발 계획이 있는 지역에서는 계약 전 건물주의 입장 확인이 필수다.

✅ 결론: 임장 전에 철저한 기준을 세우자

숙박업 창업을 준비할 때 무작정 발품을 팔기보다, 명확한 기준을 세우는 것이 중요하다.

  • 임대료 및 보증금 범위 설정
  • 지역 및 매물 유형 선정
  • 운영비와 수익성 분석

임장을 다니다 보면 경험이 쌓일수록 나만의 기준이 정립된다. 처음에는 막막할 수 있지만, 꾸준히 비교 분석하다 보면 매물의 장단점과 투자 가치가 보이기 시작한다. 여러분은 숙박업 임장을 다녀본 경험을 공유해 주세요 😊