직접 발로 뛴 임장기 🚶♂️ – 서울 & 경기권 모텔·여관 탐방기
부동산은 늘 어렵다. 특히, 실거주가 아닌 수익형 부동산이라면 더더욱. 부모님 집에서만 살아온 내게 '임장(현장 방문)'은 낯선 단어였다. 부동산 계약서 한 번 써본 적 없었고, 모텔과 여관을 직접 운영한다는 건 더더욱 생소한 일이었다. 하지만 경험이 답이다. 직접 보고 판단해 보자는 마음으로 임장을 시작했다.
🚇 목표: 지하철로 이동 가능한 서울·경기권 매물 탐방
부동산에서는 수유동과 가산동의 매물을 추천해줬다. 접근성, 시설 상태, 수익성을 고려해 여러 곳을 방문했다.
📍 가산동 여인숙 – 첫 임장의 현실적인 벽
가장 먼저 향한 곳은 금천구 가산동에 위치한 한 여인숙이었다.
📌 조건:
- 보증금 & 월세: 3000만 원 & 220만 원
- 예상 매출 계산: 객실을 장기방으로 운영할 경우 만실 기준 월 540만 원 예상
- 임대료 220만 원 제외 시 예상 순수익 320만 원
이 정도면 수익이 괜찮을까? 기대감을 안고 가산디지털단지역에서 내려 걸어갔다. "도보 15분 내외"라더니, 실제로 걸어보니 20분은 족히 걸렸다.
건물 외관을 보자마자 느낌이 왔다. 사진과 똑같은 현실적인(?) 모습.
- 2층에 위치한 여인숙
- 출입구는 좁고, 2층까지 가파른 계단
- 카운터 공간도 협소
- 시설이 오래되고 낡음
가장 결정적인 건 고정 지출이 월 200만 원 이상 발생한다는 점이었다. 시설 투자까지 고려하면 초기 비용이 상당했고, 무엇보다 장기방 운영만으로는 수익이 크지 않을 것 같았다. 결국 이곳은 패스.
📍 신림동 모텔 – 기대와 현실의 괴리
두 번째로 방문한 곳은 신림동 모텔촌에 있는 한 모텔이었다.
📌 조건:
- 보증금 1억 / 월세 300만 원 / 권리금 1500만 원
- 객실 수: 12개 (지상 4층, 지하 1층)
신림동 모텔촌 한가운데 자리 잡고 있는 건물이라 기대했지만, 직접 가보니 길에서 바로 보이지 않는 애매한 위치였다. 한 블록 뒤로 들어가야 보이는 구조라 가시성이 떨어졌다.
시설은 깔끔했고, 이전에 본 여관보다는 훨씬 나았지만…
- 엘리베이터가 없음! 4층까지 걸어 올라가야 함
- 이미 여기 어때, 야놀자 등 모든 숙박 플랫폼에 광고 중 → 추가 마케팅 어려움
- 장기방 포함 월 매출 1200만 원 (하지만 지출 내역 불명확)
결국 이곳도 경쟁이 치열하고, 수익성이 애매해 보류하기로 했다.
📍 문산 여관 – 저렴한 임대료 vs 공실 상태
세 번째로 향한 곳은 문산의 한 여관.
📌 조건:
- 임대료 월 150만 원
- 권리금 없음
- 지하철 근처 번화가 위치
시설은 정말 옛날 드라마에 나올 법한 전형적인 여관이었다. 입지는 괜찮아 보였지만, 현재 객실이 전부 비어있는 상태라 운영을 다시 시작해야 했다. 이건 리스크가 너무 크다 싶어 포기.
📍 영등포시장 내 여관 – 저렴한 임대료, 하지만...
몇몇 곳을 더 임장하고 방문한 곳은 영등포시장 내에 위치한 한 여관이었다.
📌 조건:
- 권리금 7000만 원
- 임대료 월 60만 원
- 객실 전부 장기방 운영
권리금이 너무 높아서 갈까 말까 고민했지만, 월세가 저렴해서 방문해 봤다. 하지만 직접 보고 나서는 완전히 실망했다.
- 시설이 너무 낡고 좁음
- 거의 쪽방 수준의 객실
- 운영 전략 부재 (마케팅 X, 관리 상태 불량)
투자 가치는커녕, 운영을 한다고 해도 손님을 끌어모으기 어려워 보였다. 이곳은 단숨에 패스.
🏁 결론 – 직접 경험해 보니, 모텔·여관 투자 임장 쉽지 않다!
직접 발품을 팔아본 결과, 모텔·여관 투자에는 생각보다 많은 현실적인 문제들이 있었다.
✅ 위치 & 접근성이 중요하다!
- 지도상 거리보다 직접 걸어보는 것이 필수!
- 골목 안쪽은 피하는 게 좋음.
✅ 시설 상태 & 운영 방식 체크 필수
- 오래된 시설은 리모델링 비용이 많이 듦.
- 장기방 운영만으로는 수익성이 낮음.
✅ 경쟁 상황을 고려해야 한다!
- 이미 숙박 플랫폼에 등록된 곳은 차별화가 어려움.
- 경쟁 모텔이 많으면 마케팅 비용이 더 들어감.
📢 여러분이라면 어떤 선택을 하실 건가요? 직접 방문해보지 않았다면 이런 점들을 미처 알지 못했을 것 같아요. 혹시 모텔·여관 운영에 관심이 있다면, 가장 중요한 요소가 뭐라고 생각하시나요? 댓글로 여러분의 의견을 남겨주세요! 😊